在2014年中旬的时候,由于在埃塞开发房地产项目,我在一些地块上遭遇了被当地非法居民围攻的事件。当时我正在勘查地皮情况,大概有5000平米的土地,非法居住在地块上的住户们在短短10分钟内集结了50多人对我们进行围攻。还好有埃塞当地朋友进行交涉并及时联系了联邦警察,在他们的调解、帮助及保护下才脱离了险境

? ?? ???因此对于在埃塞俄比亚如何去解决征地带来的拆迁安置问题成了我接下来一段时间的兴趣。



埃塞俄比亚法律是怎么规定“拆迁”问题的呢?

 ? ? 通过我的律师查到了埃塞俄比亚相关的法律条款:《因公共目的土地持有权的征收及补偿支付法》。条款很少,却对拆迁的程序、拆迁补偿费的确定以及违法责任做了明确而详细的规定。其主要的宗旨是“符合规定的机构决定使用土地,只要该决定符合城市结构规划或发展计划,以保证人民从土地使用中直接或间接获利,并促进社会经济的可持续发展。”反复揣摩并与律师讨论过后得出的结论:只要符合埃塞俄比亚政府发展规划,通过埃塞俄比亚政府机构的批准,不论土地使用者的身份以及征收土地的用途是商业性质还是公共事业,都一样受到该法规制。



征地过程中的补偿

  从法律及国家政策规定来看,埃塞俄比亚的所有土地都属于国家所有,国家征收土地对土地本身是不需要补偿的,所补偿的是土地上的附属物和财产。

? ?? ? 埃塞俄比亚的土地也分为两类:一是城市土地,二是农村土地。因土地种类不同,征收补偿的标准和原则也不同。

  征收城市土地使用权的补偿的标准是:在被征收土地上财产的补偿数额应当相当于更新取代该财产的费用;或给予城市居民的补偿数额无论如何不得少于其在相关地区建造同等面积住房的最低费用。

? ?? ???征收农村土地使用权的补偿的标准是:如果是永久征收土地,给予农村土地持有者的补偿数额相当于该土地最近5年的平均年收入的10倍金额;如果是临时性征收土地,每年给予农村土地持有者的补偿数额相当于该土地最近5年的平均年收入,直至土地归还之日为止。

? ?? ? 因此作为我们无论是进行商业地产开发还是农业开发涉及到的征地补偿可以参照以上的规定。但是补偿金这个东西如何确定其具体的数额?如何避免争议?为此,埃塞俄比亚成立了专门的确定补偿数额的机构,叫做“财产评估委员会”。根据“拆迁法”的规定,在农村地区的财产评估委员会由市政当局指定的不多于5人的有资质的专家组成;在城市中心地区的财产评估委员会由市政当局指定的有资质的专家组成。这些专家一般包括与该次拆迁无利害冲突的会计师、审计师、工程师、建筑师和律师等。这种评估机构并不是常设机构,而是每拆迁一次,由政府临时指定组成,一旦评估完毕,即解散。这样评估出来的结果具有权威性和唯一性,政府或其他任何机构与个人均无权更改财产评估委员会的评估结果。那么,拆迁户就毋需与政府就拆迁数额讨价还价,也就不存在谁谈判强势,谁可能获得更多补偿金额的问题。



拆迁执行流程

  一旦确定了补偿数额,剩下的就是拆迁了。对此,埃塞俄比亚规定了严格的拆迁程序。根据“拆迁法”的规定,任一政府机构征收土地时,应事先告知当事人政府为了公共目的征收农村或城市土地持有权,且相信征用土地的公共团体、私人投资者、合作组织或其他机构的目的是为了埃塞俄比亚的发展。而且政府机构应当至少提前90天书面通知当事人其土地腾空的时间和补偿款数额。接到通知的当事人应当自得到补偿款之日起90天内交付被征收的土地。如果被征收的土地是空地,没有农作物、植物或其他财产,则土地持有者应当自接到征收令之后的30天内交付土地。如果土地持有者接到征收令和补偿款后,在规定的时间内没有交付土地,政府当局可以使用警力接管土地(这就是强制拆迁)。在埃塞俄比亚,任一政府机构如果要强制拆迁,必须依法事先支付了所有补偿款,并且超过了规定的当事人自愿交付土地的时间。如果当事人拒绝接受补偿款,则埃塞俄比亚政府将确定的补偿款全部存入政府机构指定的银行账户,并告知当事人。当事人履行交付土地的时间,则自政府告知该补偿款存入指定的银行账户之日起算。当事人对补偿数额不服的可以向市政机构或法院投诉,对于市政机构或法院的裁定不服的,可以上诉到上诉法庭,上诉法庭的裁决是终局裁决。而且,土地征收令的执行不因当事人的投诉和上诉而延迟。



埃塞俄比亚发展的必经之路

? ?? ???虽然媒体很不愿意承认最近奥罗密亚洲的问题与埃塞土地政策:“Master Plan”有直接的关系,但是这个尖锐的问题的确是,特别对于这个国家发展过程中是必然会出现的问题。国家要发展!发展!!发展!!!(埃塞俄比亚政府的口号)要建设,必然就会占用更多的土地更多的农田。随着埃塞俄比亚首都亚的斯亚贝巴城市的扩张和改造,如今越来越多的高层建筑开始拔地而起,往年的城市周边偏远地带现在也变得热闹起来,但也带来了一系列的争议问题。

? ?? ???作为对于我们这外国的开发商和建筑商来讲,这也是一个必要的经历和经验。只有当你真正了解这个国家,遵循这个国家的法律和政策,才能更为长久持续的发展下去。